Baufinanzierungsrechner
Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und Laufzeit ein: Sie sehen die monatliche Rate, die Zinsen insgesamt und wie viel Geld Sie beim Kauf brauchen. Unter „Weitere Optionen“ können Sie eine Sondertilgung simulieren.
Weitere Optionen
Richtwerte für Deutschland. Regionale Besonderheiten und weitere mögliche Kosten sind nicht berücksichtigt. Prüfen Sie sie mit Ihrer Bank oder Beratung.
Zinsrabatte für Bankprodukte
Oben steht der Zins mit allen Rabatten. Hier jedes Produkt, das die Bank verlangt: um wie viel es den Zins senkt und was es im Jahr kostet. Wir nehmen an, dass der Rabatt die ganze Laufzeit gilt.
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Als Kosten zählt, was Sie mehr zahlen, weil Sie es bei der Bank haben: Kostet dieselbe Versicherung anderswo 150 € und bei der Bank 250 €, sind das 100 €. Steigt der Beitrag mit den Jahren, wie bei einer Risikolebensversicherung, geben Sie den Durchschnitt an.
Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Laufzeit ein.
Die Rate besteht aus Tilgung und Zinsen: ohne Versicherungen, Gebühren und Grundsteuer.
Tilgungsplan nach Jahren
Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Laufzeit ein.
Unverbindliche Schätzung. Solvemis übernimmt keine Haftung für die Ergebnisse oder deren Verwendung. Prüfen Sie das Ergebnis immer nach und holen Sie vor Entscheidungen fachlichen Rat ein.
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So funktioniert es
So benutzen Sie ihn
- Geben Sie den Kaufpreis und Ihr Eigenkapital ein.
- Ergänzen Sie den Sollzins pro Jahr und die Laufzeit.
- Unter „Weitere Optionen“ ändern Sie Tilgungsart und Kaufnebenkosten oder fügen eine Sondertilgung hinzu.
- Prüfen Sie Rate, Zinsen, den Geldbedarf beim Kauf und den Tilgungsplan.
So wird gerechnet
Der Monatszins ist der Sollzins geteilt durch 12, das Darlehen wird Monat für Monat berechnet wie im Tilgungsplan der Bank. Ändert sich der Zins nach einigen Jahren, wird die Rate im Jahr der Änderung neu berechnet, mit der Restschuld und den verbleibenden Monaten. Sondertilgungen werden am Ende des gewählten Jahres gebucht. Kaufnebenkosten, Einkommensanteil und Beleihungsauslauf sind Richtwerte für Deutschland, die Sie ändern können. Mit Zinsrabatten ist der eingegebene Zins der mit allen Produkten; ohne ein Produkt steigt der Zins um dessen Rabatt (auch nach einem Zinswechsel), und die Mehrzinsen werden mit seinen Kosten über die Laufzeit verglichen.
Rate = K · i / (1 − (1 + i)^−n) · K = Darlehen, i = Sollzins ÷ 12, n = Monate
Quellen
- Wie viel Prozent vom Einkommen für die Baufinanzierung? — Dr. Klein
- Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb — Interhyp
Über diesen Rechner
Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen
In Deutschland ist das Annuitätendarlehen die Regel: Die Rate bleibt gleich, anfangs besteht sie vor allem aus Zinsen, deshalb sinkt die Restschuld in den ersten Jahren langsam. Beim Tilgungsdarlehen tilgen Sie jeden Monat den gleichen Betrag: Die erste Rate ist höher, danach sinkt sie, und Sie zahlen insgesamt weniger Zinsen. Das Diagramm zeigt die Zinsen jedes Jahres in Blau.
Sondertilgung: kürzere Laufzeit oder niedrigere Rate
Bei einer Sondertilgung wählen Sie, was sinken soll. Eine kürzere Laufzeit behält die Rate bei und spart meist die meisten Zinsen. Eine niedrigere Rate behält die Laufzeit bei. Wie viel Sie jährlich sondertilgen dürfen, steht in Ihrem Vertrag; simulieren Sie eine einmalige oder jährliche Zahlung.
Was die Werte für Deutschland nicht abbilden
Die Kaufnebenkosten von 10 % sind ein Mittelwert. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %, dazu kommen Notar, Grundbuch und oft eine Maklerprovision. Die Faustregel von 35 % des Nettoeinkommens und 80 % Beleihung sind allgemeine Richtwerte. Prüfen Sie sie mit Ihrer Bank oder Beratung.
Häufige Fragen
Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen?
Beim Annuitätendarlehen, dem Standard in Deutschland, zahlen Sie jeden Monat dieselbe Rate; am Anfang sind es vor allem Zinsen. Beim Tilgungsdarlehen tilgen Sie jeden Monat denselben Betrag: Die Rate startet höher, sinkt aber, und die Zinsen insgesamt sind niedriger.
Verkürzt eine Sondertilgung die Laufzeit oder senkt sie die Rate?
Eine kürzere Laufzeit spart meist mehr Zinsen. Eine niedrigere Rate entlastet dagegen Ihr Monatsbudget. Der Rechner zeigt beides mit Ihren Zahlen.
Was ist in der Rate nicht enthalten?
Die Rate besteht aus Zins und Tilgung. Versicherungen, Kontogebühren und die Grundsteuer kommen hinzu.
Lohnt es sich, Bankprodukte abzuschließen, um einen niedrigeren Zins zu bekommen?
Das hängt davon ab, was sie kosten. Geben Sie unter „Zinsrabatte für Bankprodukte“ in „Weitere Optionen“ als Zins den Zins mit allen Produkten ein und hier jedes Produkt, etwa Gehaltskonto, Versicherungen oder Kreditkarte, mit dem Zinsrabatt und den Kosten pro Jahr. Sie sehen, wie viel Zinsen jedes spart und ob es sich lohnt; wenn Sie die Kosten nicht kennen, bis zu welchen Kosten pro Jahr es sich lohnt. Als Kosten zählt nur, was Sie mehr zahlen, weil Sie es bei der Bank haben: Ist dieselbe Versicherung anderswo günstiger, nur die Differenz.
Aktualisiert am 20. Oktober 2026
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