Simulador de crédito habitação
Introduza o preço da casa, a entrada, a taxa de juro e o prazo: verá a prestação mensal, os juros totais e quanto precisa no dia da escritura. Em «Mais opções» pode simular uma amortização antecipada.
Mais opções
Valores de referência (Portugal). Não têm em conta regras regionais nem outros custos que possam existir. Confirme-os com o seu banco ou consultor.
Bonificações do spread
Em cima, indique a taxa com todas as bonificações. Aqui, cada produto que o banco pede: quanto baixa a taxa e quanto custa por ano. Supõe-se que a bonificação dura todo o prazo.
—
Conte como custo o que paga a mais por tê-lo no banco: se o mesmo seguro custa 150 € noutro lado e o do banco 250 €, são 100 €. Se o prémio sobe com os anos, como o do seguro de vida, indique a média.
Introduza o preço, a entrada, a taxa e o prazo.
A prestação é capital mais juros: não inclui seguros, comissões nem IMI.
Plano de amortização por ano
Introduza o preço, a entrada, a taxa e o prazo.
Resultado indicativo. O Solvemis não se responsabiliza pelos resultados obtidos nem pelo uso que deles se faça. Confirme sempre o resultado e consulte um profissional antes de tomar decisões.
O Solvemis é gratuito e sem registo. Se lhe foi útil e quiser apoiar o projeto: Pague-me um café
Como funciona
Como utilizar
- Introduza o preço da casa e a entrada.
- Acrescente a taxa de juro anual (TAN) e o prazo em anos.
- Abra «Mais opções» para mudar o regime de prestações, os custos de compra ou simular uma amortização antecipada.
- Veja a prestação, os juros, o valor necessário na escritura e o plano por ano.
De onde vem o cálculo
A taxa mensal é a TAN dividida por 12 e o crédito é simulado mês a mês, como no plano de pagamentos do banco. Se a taxa muda ao fim de alguns anos, a prestação é recalculada no ano em que muda, com o capital em dívida e os meses que faltam. As amortizações antecipadas aplicam-se no fim do ano escolhido. Os custos de compra, a taxa de esforço e o financiamento máximo são valores de referência para Portugal, que pode alterar. Com bonificações, a taxa indicada é a que paga com todos os produtos; sem cada um, a taxa sobe na sua bonificação (também após a mudança de taxa) e os juros a mais são comparados com o seu custo durante os anos do crédito.
Prestação = C · i / (1 − (1 + i)^−n) · C = capital, i = TAN ÷ 12, n = meses
Fontes
- Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 — Banco de Portugal
- Banco de Portugal muda regras para créditos da casa e consumo — Observador
- IMT 2026: Tabela Completa, Cálculo e Todas as Isenções — Bem Endividado
- Imposto do Selo: saiba o que é e em que situações tem de pagar — Santander
Sobre esta calculadora
Prestações constantes ou capital constante
Com prestações constantes, a prestação não muda e, nos primeiros anos, serve sobretudo para pagar juros; por isso o capital em dívida desce devagar. Com capital constante, amortiza todos os meses a mesma parte do capital: a primeira prestação é mais alta, depois vai descendo, e paga menos juros no total. O gráfico mostra a azul os juros de cada ano.
Amortização antecipada: prazo ou prestação
Ao amortizar antecipadamente, escolhe o que desce. Reduzir o prazo mantém a prestação e termina o crédito mais cedo, normalmente com mais poupança. Reduzir a prestação mantém o prazo. Simule uma única amortização ou uma todos os anos e veja a poupança exata.
O que os valores para Portugal não refletem
O Banco de Portugal recomenda que o crédito para habitação própria permanente não ultrapasse 90 % do valor do imóvel e, desde 1 de agosto de 2026, que a taxa de esforço não passe de 45 %, calculada com uma subida de 1,5 pontos na taxa de juro e com todas as prestações de crédito. Os 35 % indicados são um valor mais prudente. O prazo máximo é de 40 anos até aos 35 anos de idade e de 35 anos a partir daí. Os custos de compra de 4,5 % são um valor geral: numa casa de 250 000 € para habitação própria permanente, o IMT é de cerca de 7000 €, o Imposto do Selo de 0,8 % soma 2000 € e o crédito paga mais 0,6 % de Imposto do Selo, além dos registos. Quem tem até 35 anos e compra a primeira casa pode ficar isento de IMT e de Imposto do Selo até 330 539 €. Confirme os valores com o seu banco ou consultor.
Perguntas frequentes
Prestações constantes ou capital constante?
Com prestações constantes, o regime mais habitual em Portugal, paga todos os meses o mesmo valor, sobretudo juros no início. Com capital constante, amortiza todos os meses o mesmo capital: a prestação começa mais alta e vai descendo, e os juros totais são menores.
Amortizar para reduzir o prazo ou a prestação?
Reduzir o prazo costuma poupar mais juros. Reduzir a prestação alivia o orçamento de cada mês. O simulador mostra as duas opções com os seus números.
O que não está incluído na prestação?
A prestação é capital mais juros. Os seguros de vida e multirriscos, as comissões e o Imposto do Selo sobre os juros acrescem. Para comparar créditos, veja a TAEG, que inclui esses custos.
Compensa subscrever produtos para ter o spread bonificado?
Depende do que custam. Em «Bonificações do spread», dentro de «Mais opções», indique como taxa de juro a que obtém com todos os produtos e, aqui, cada produto, como a domiciliação do ordenado, os seguros ou o cartão, com a bonificação da taxa e o custo por ano. Verá quanto cada um lhe poupa em juros e se compensa; se não souber o custo, até quanto poderia custar por ano para compensar. Como custo, conte só o que paga a mais por tê-lo no banco: se o mesmo seguro fica mais barato noutro lado, a diferença.
Atualizado em 20 de outubro de 2026
Falta alguma coisa nesta ferramenta, ou uma ferramenta que não existe aqui? Escreva-nos