Simulador de financiamento imobiliário
Informe o valor do imóvel, a entrada, os juros e o prazo: você verá a parcela, os juros totais e quanto precisa ter na assinatura. Em “Mais opções” dá para simular uma amortização extra.
Mais opções
Valores de referência (Brasil). Não consideram regras regionais nem outros custos que possam existir. Confirme com seu banco ou consultor.
Descontos na taxa por produtos do banco
Acima vai a taxa com todos os descontos. Aqui, cada produto que o banco pede: quanto reduz a taxa e quanto custa por ano. Supõe-se que o desconto dura todo o prazo.
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Conte como custo o que você paga a mais por tê-lo com o banco: se o mesmo seguro custa R$ 150 em outro lugar e o do banco R$ 250, são R$ 100. Se o prêmio sobe com os anos, como o do seguro de vida, informe a média.
Informe o valor, a entrada, os juros e o prazo.
A parcela é amortização mais juros: não inclui seguros, tarifas nem IPTU.
Tabela de amortização por ano
Informe o valor, a entrada, os juros e o prazo.
Resultado indicativo. O Solvemis não se responsabiliza pelos resultados obtidos nem pelo uso que se faça deles. Confira sempre o resultado e consulte um profissional antes de tomar decisões.
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Como funciona
Como usar
- Informe o valor do imóvel e a entrada.
- Acrescente a taxa de juros anual e o prazo em anos.
- Abra “Mais opções” para trocar entre SAC e Price, mudar os custos ou simular uma amortização extra.
- Confira a parcela, os juros, o valor para a assinatura e a tabela de amortização.
De onde vem o cálculo
A taxa mensal é a taxa anual dividida por 12 e o financiamento é simulado mês a mês, como na tabela do banco. Se a taxa muda após alguns anos, a parcela é recalculada no ano em que ela muda, com o saldo devedor e os meses que faltam. As amortizações extras entram no fim do ano escolhido. Custos de compra, parte da renda e cota de financiamento são valores de referência para o Brasil, que você pode mudar. Com descontos, a taxa informada é a que você paga com todos os produtos; sem cada um, a taxa sobe no seu desconto (também após a mudança de taxa) e os juros a mais são comparados com o custo durante os anos do financiamento.
SAC: amortização = saldo ÷ meses · Price: parcela = S · i / (1 − (1 + i)^−n)
Fontes
- Como funciona o financiamento imobiliário da Caixa — Larya
- ITBI: perguntas e respostas — Prefeitura de São Paulo
Sobre esta calculadora
SAC ou Tabela Price
No SAC (Sistema de Amortização Constante) você devolve a mesma parte do saldo todo mês: a primeira parcela é a maior e elas caem ao longo do tempo. Por isso o simulador começa com o SAC, o sistema mais usado nos bancos. Na Tabela Price as parcelas são fixas, mas no começo quase tudo é juros. O gráfico mostra em azul os juros de cada ano.
Amortização extra: prazo ou parcela
Ao antecipar pagamentos, você escolhe o que reduzir. Reduzir o prazo mantém a parcela e termina o financiamento antes, geralmente com mais economia. Reduzir a parcela mantém o prazo. Você também pode usar o FGTS para amortizar, conforme as regras do seu contrato.
O que os valores do Brasil não consideram
A parcela de até 30 % da renda bruta, a cota de 80 % e o prazo de 35 anos são referências comuns dos bancos. Os 5 % de custos incluem ITBI (3 % em São Paulo; varia por município) e cartório. Seguros e a correção pela TR não entram no cálculo. São valores gerais: confirme com seu banco ou consultor.
Perguntas frequentes
SAC ou Tabela Price?
No SAC, o mais usado no financiamento imobiliário, você amortiza o mesmo valor todo mês: a primeira parcela é a mais alta e elas vão diminuindo, com menos juros no total. Na Tabela Price as parcelas são iguais, mas no começo quase tudo é juros.
Amortizar para reduzir o prazo ou a parcela?
Reduzir o prazo costuma economizar mais juros. Reduzir a parcela alivia o orçamento do mês. O simulador mostra as duas opções com os seus números.
O que a parcela não inclui?
A parcela aqui é amortização mais juros. Seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e a correção pela TR não estão incluídos.
Compensa contratar produtos do banco para ter uma taxa menor?
Depende do custo. Em “Descontos na taxa por produtos do banco”, dentro de “Mais opções”, informe como taxa de juros a que você recebe com todos os produtos e, aqui, cada produto, como a conta-salário, os seguros ou o cartão, com o desconto na taxa e o custo por ano. Você verá quanto cada um economiza em juros e se compensa; se não souber o custo, até quanto ele poderia custar por ano para compensar. Como custo, conte só o que você paga a mais por tê-lo com o banco: se o mesmo seguro sai mais barato em outro lugar, a diferença.
Atualizado em 20 de outubro de 2026
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