Calculadora de hipoteca
Pon el precio de la vivienda, la entrada, el interés y el plazo, y verás tu cuota mensual, lo que pagarás en intereses y cuánto dinero necesitas al firmar. En «Más opciones» puedes simular un tipo mixto o variable, amortizaciones anticipadas o partir de tus ahorros.
Más opciones
Valores orientativos para España. No tienen en cuenta particularidades regionales ni otros gastos que puedan aplicarse. Compruébalos con tu banco o asesor.
Bonificaciones del tipo
Arriba va el tipo con todas las rebajas. Aquí, cada producto que te pide el banco: cuánto rebaja el tipo y cuánto cuesta al año. Se supone que la rebaja dura todo el plazo.
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Cuenta como coste lo que pagas de más por tenerlo con el banco: si un seguro igual te cuesta 150 € fuera y el del banco 250 €, son 100 €. Si la prima sube con los años, como la del seguro de vida, pon la media.
Introduce el precio, la entrada, el interés y el plazo.
La cuota es capital más intereses: no incluye seguros, comisiones ni impuestos de la vivienda.
Cuadro de amortización por años
Introduce el precio, la entrada, el interés y el plazo.
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Cómo funciona
Cómo se usa
- Escribe el precio de la vivienda y la entrada que vas a aportar.
- Añade el tipo de interés anual (TIN) y el plazo en años.
- Abre «Más opciones» para cambiar el sistema de cuota, el tipo (mixto o variable), los gastos de compra o partir de tus ahorros, y para simular pagos extra.
- Revisa la cuota, los intereses, el dinero que necesitas al firmar y el cuadro de amortización.
De dónde sale el cálculo
El tipo mensual es el interés anual dividido entre 12 y la hipoteca se simula mes a mes, como en el cuadro de amortización del banco. Con tipo mixto o variable, la cuota se recalcula el año en que cambia el tipo, con lo pendiente y los meses que quedan. Los pagos extra se aplican al final del año indicado y la comisión del banco es un porcentaje de lo que amortizas. Los gastos de compra, la parte del sueldo y la financiación máxima son valores orientativos para España, que puedes cambiar. Con bonificaciones, el tipo que escribes es el que pagas con todos los productos; sin cada uno, el tipo sube en su rebaja (también tras el cambio de tipo) y la diferencia de intereses se compara con su coste durante los años que dura la hipoteca.
Cuota = C · i / (1 − (1 + i)^−n) · C = capital, i = interés anual ÷ 12, n = meses
Fuentes
- Gastos e impuestos al comprar vivienda de segunda mano — Tinsa
- Tributación Autonómica (publicación anual) — Ministerio de Hacienda
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — BOE
Sobre esta calculadora
Cuota fija o capital fijo
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: la cuota es la misma todos los meses y, al principio, la mayor parte son intereses. Por eso, tras los primeros años, lo que debes baja poco. En el sistema alemán devuelves la misma cantidad de capital cada mes: la primera cuota es más alta, pero baja cada mes y el total de intereses es menor. El gráfico muestra en azul los intereses de cada año para que veas la diferencia.
Hipoteca mixta o variable
En una mixta, los primeros años tienen un tipo fijo y después pasa a variable; en una variable, el tipo es un índice (casi siempre el euríbor) más un diferencial y se revisa cada cierto tiempo. Indica cuántos años dura el tipo inicial y cuál esperas después: verás la cuota de cada tramo. Como nadie sabe cómo irá el euríbor, prueba con varios tipos para ver qué cuota podrías asumir.
Amortización anticipada: cuota o plazo
Cuando adelantas dinero al banco eliges qué reducir. Reducir plazo mantiene la cuota y acorta la hipoteca: suele ahorrar más intereses. Reducir cuota mantiene el plazo y baja lo que pagas cada mes. Puedes simular varios pagos, únicos o cada año, con la comisión del banco, y ver el ahorro con la opción que elijas y con la otra.
Partir de tus ahorros
Si sabes cuánto dinero tienes y no cuánto puedes dar de entrada, escribe tus ahorros en «Más opciones»: se les restan los gastos de compra y lo que queda es la entrada. Si no llegan para los gastos, te avisamos de cuánto falta.
Lo que no recogen los valores de España
Los gastos de compra (10 %) son un valor medio para vivienda de segunda mano. El impuesto de la compra depende de la comunidad autónoma y, en muchas, del precio y de tu situación (edad, familia numerosa, vivienda habitual): en vivienda usada se paga el de transmisiones patrimoniales y en la nueva, IVA y actos jurídicos documentados. Hacienda publica cada año los tipos vigentes de cada comunidad en «Tributación Autonómica». El 35 % del sueldo es el límite prudente que aplican los bancos, y el 80 % de financiación es lo habitual sobre el valor de tasación. Son valores generales: compruébalos con tu banco o asesor.
Gracias a Alberto por sus ideas para este simulador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, cuota fija o capital fijo?
Con cuota fija (sistema francés, el habitual en España) pagas lo mismo todos los meses, pero al principio casi todo son intereses. Con capital fijo (sistema alemán) devuelves la misma parte de capital cada mes: la cuota empieza más alta y va bajando, y pagas menos intereses en total.
¿Amortizar para reducir cuota o para reducir plazo?
Reducir plazo casi siempre ahorra más intereses, porque dejas de pagar cuotas antes. Reducir cuota alivia tu presupuesto mes a mes. La calculadora te enseña el ahorro con la opción que elijas y con la otra.
¿Puedo simular una hipoteca mixta o variable?
Sí. En «Más opciones», elige que el tipo cambie a partir de un año, cuántos años dura el tipo inicial y el tipo de después (en una variable, el euríbor más el diferencial). La cuota se recalcula con lo que quede por pagar. En una variable el tipo cambia en cada revisión; aquí suponemos que el nuevo se mantiene.
¿Qué comisión cobra el banco por amortizar?
La que diga tu contrato: escríbela en «Comisión por amortizar» y verás cuánto te cuesta. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario le pone un máximo, que depende de si el tipo es fijo o variable y de cuándo amortices.
¿Qué no incluye la cuota?
La cuota es capital más intereses. No incluye los seguros que pida el banco, las comisiones ni el IBI de la vivienda, que conviene sumar aparte.
¿Me compensa contratar productos para que me bajen el tipo?
Depende de lo que cuesten. En «Bonificaciones del tipo», dentro de «Más opciones», pon como tipo de interés el bonificado (con todos los productos) y aquí cada producto, como la nómina, los seguros o la tarjeta, con lo que rebaja el tipo y lo que cuesta al año. Verás cuánto te ahorra cada uno en intereses y si compensa; si no sabes lo que cuesta, hasta cuánto podría costar al año para que compense. Como coste, cuenta solo lo que pagas de más por tenerlo con el banco: si un seguro igual te sale más barato fuera, la diferencia.
Actualizado el 13 de octubre de 2026
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