Calculadora de hipoteca
Pon o prezo da vivenda, a entrada, o xuro e o prazo, e verás a túa cota mensual, o que pagarás en xuros e canto diñeiro necesitas ao asinar. En «Máis opcións» podes simular un tipo mixto ou variable, amortizacións anticipadas ou partir dos teus aforros.
Máis opcións
Valores orientativos para España. Non teñen en conta particularidades rexionais nin outros gastos que poidan aplicarse. Compróbaos co teu banco ou asesor.
Bonificacións do tipo
Arriba vai o tipo con todas as rebaixas. Aquí, cada produto que che pide o banco: canto rebaixa o tipo e canto custa ao ano. Suponse que a rebaixa dura todo o prazo.
—
Conta como custo o que pagas de máis por telo co banco: se un seguro igual che custa 150 € fóra e o do banco 250 €, son 100 €. Se a prima sobe cos anos, como a do seguro de vida, pon a media.
Introduce o prezo, a entrada, o xuro e o prazo.
A cota é capital máis xuros: non inclúe seguros, comisións nin impostos da vivenda.
Cadro de amortización por anos
Introduce o prezo, a entrada, o xuro e o prazo.
Resultado orientativo. Solvemis non se fai responsable dos resultados obtidos nin do uso que se faga deles. Contrasta sempre o resultado e, antes de tomar decisións, consulta cun profesional.
Solvemis é gratuíto e sen rexistro. Se che foi útil e queres apoiar o proxecto: Convídame a un café
Como funciona
Como se usa
- Escribe o prezo da vivenda e a entrada que vas achegar.
- Engade o tipo de xuro anual (TIN) e o prazo en anos.
- Abre «Máis opcións» para cambiar o sistema de cota, o tipo (mixto ou variable), os gastos de compra ou partir dos teus aforros, e para simular pagamentos extra.
- Revisa a cota, os xuros, o diñeiro que necesitas ao asinar e o cadro de amortización.
De onde sae o cálculo
O tipo mensual é o xuro anual dividido entre 12 e a hipoteca simúlase mes a mes, como no cadro de amortización do banco. Con tipo mixto ou variable, a cota recalcúlase o ano en que cambia o tipo, co pendente e os meses que quedan. Os pagamentos extra aplícanse ao final do ano indicado e a comisión do banco é unha porcentaxe do que amortizas. Os gastos de compra, a parte do soldo e o financiamento máximo son valores orientativos para España, que podes cambiar. Con bonificacións, o tipo que escribes é o que pagas con todos os produtos; sen cada un, o tipo sobe na súa rebaixa (tamén despois do cambio de tipo) e a diferenza de xuros compárase co seu custo durante os anos que dura a hipoteca.
Cota = C · i / (1 − (1 + i)^−n) · C = capital, i = xuro anual ÷ 12, n = meses
Fontes
- Gastos e impuestos al comprar vivienda de segunda mano — Tinsa
- Tributación Autonómica (publicación anual) — Ministerio de Facenda
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — BOE
Sobre esta calculadora
Cota fixa ou capital fixo
En España case todas as hipotecas usan o sistema francés: a cota é a mesma todos os meses e, ao principio, a maior parte son xuros. Por iso, tras os primeiros anos, o que debes baixa pouco. No sistema alemán devolves a mesma cantidade de capital cada mes: a primeira cota é máis alta, pero baixa cada mes e o total de xuros é menor. O gráfico amosa en azul os xuros de cada ano para que vexas a diferenza.
Hipoteca mixta ou variable
Nunha mixta, os primeiros anos teñen un tipo fixo e despois pasa a variable; nunha variable, o tipo é un índice (case sempre o euríbor) máis un diferencial e revísase cada certo tempo. Indica cantos anos dura o tipo inicial e cal esperas despois: verás a cota de cada tramo. Como ninguén sabe como irá o euríbor, proba con varios tipos para ver que cota poderías asumir.
Amortización anticipada: cota ou prazo
Cando adiantas diñeiro ao banco escolles que reducir. Reducir prazo mantén a cota e acurta a hipoteca: adoita aforrar máis xuros. Reducir cota mantén o prazo e baixa o que pagas cada mes. Podes simular varios pagamentos, únicos ou cada ano, coa comisión do banco, e ver o aforro coa opción que escollas e coa outra.
Partir dos teus aforros
Se sabes canto diñeiro tes e non canta entrada podes dar, escribe os teus aforros en «Máis opcións»: réstanselles os gastos de compra e o que queda é a entrada. Se non chegan para os gastos, avisámoste de canto falta.
O que non recollen os valores de España
Os gastos de compra (10 %) son un valor medio para vivenda de segunda man. O imposto da compra depende da comunidade autónoma e, en moitas, do prezo e da túa situación (idade, familia numerosa, vivenda habitual): en vivenda usada págase o de transmisións patrimoniais e na nova, IVE e actos xurídicos documentados. Facenda publica cada ano os tipos vixentes de cada comunidade en «Tributación Autonómica». O 35 % do soldo é o límite prudente que aplican os bancos, e o 80 % de financiamento é o habitual sobre o valor de taxación. Son valores xerais: compróbaos co teu banco ou asesor.
Grazas a Alberto polas súas ideas para este simulador.
Preguntas frecuentes
Que é mellor, cota fixa ou capital fixo?
Con cota fixa (sistema francés, o habitual en España) pagas o mesmo todos os meses, pero ao principio case todo son xuros. Con capital fixo (sistema alemán) devolves a mesma parte de capital cada mes: a cota comeza máis alta e vai baixando, e pagas menos xuros en total.
Amortizar para reducir cota ou para reducir prazo?
Reducir prazo case sempre aforra máis xuros, porque deixas de pagar cotas antes. Reducir cota alivia o orzamento de cada mes. A calculadora ensínache o aforro coa opción que escollas e coa outra.
Podo simular unha hipoteca mixta ou variable?
Si. En «Máis opcións», escolle que o tipo cambie a partir dun ano, cantos anos dura o tipo inicial e o tipo de despois (nunha variable, o euríbor máis o diferencial). A cota recalcúlase co que quede por pagar. Nunha variable o tipo cambia en cada revisión; aquí supoñemos que o novo se mantén.
Que comisión cobra o banco por amortizar?
A que diga o teu contrato: escríbea en «Comisión por amortizar» e verás canto che custa. A Lei 5/2019 de crédito inmobiliario ponlle un máximo, que depende de se o tipo é fixo ou variable e de cando amortices.
Que non inclúe a cota?
A cota é capital máis xuros. Non inclúe os seguros que pida o banco, as comisións nin o IBI da vivenda, que convén sumar á parte.
Compénsame contratar produtos para que me rebaixen o tipo?
Depende do que custen. En «Bonificacións do tipo», dentro de «Máis opcións», pon como tipo de xuro o bonificado (con todos os produtos) e aquí cada produto, como a nómina, os seguros ou a tarxeta, co que rebaixa o tipo e o que custa ao ano. Verás canto che aforra cada un en xuros e se compensa; se non sabes o que custa, ata canto podería custar ao ano para que compense. Como custo, conta só o que pagas de máis por telo co banco: se un seguro igual che sae máis barato fóra, a diferenza.
Actualizado o 13 de outubro de 2026
Botas algo en falta nesta ferramenta, ou unha ferramenta que non está? Escríbenos