Calcolatore ipoteca
Inserisci il prezzo d’acquisto, i fondi propri, il tasso ipotecario e la durata: vedrai l’onere mensile di interessi e ammortamento, il debito residuo alla fine e il reddito lordo richiesto dalla sostenibilità.
Altre opzioni
Valori indicativi (Svizzera). Non tengono conto di particolarità regionali né di altre spese possibili. Verificali con la tua banca o un consulente.
Sconti sul tasso per prodotti della banca
Sopra va il tasso con tutti gli sconti. Qui, ogni prodotto che ti chiede la banca: di quanto abbassa il tasso e quanto costa all'anno. Si suppone che lo sconto duri per tutta la durata del mutuo.
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Conta come costo quello che paghi in più per averlo con la banca: se la stessa assicurazione costa CHF 150 altrove e quella della banca CHF 250, sono CHF 100. Se il premio sale con gli anni, come quello dell'assicurazione vita, inserisci la media.
Inserisci il prezzo, i fondi propri, il tasso e la durata.
L’onere comprende interessi e ammortamento: non include manutenzione, spese accessorie, assicurazioni né imposte.
Piano di ammortamento per anno
Inserisci il prezzo, i fondi propri, il tasso e la durata.
Risultato indicativo. Solvemis non è responsabile dei risultati ottenuti né dell’uso che ne viene fatto. Verifica sempre il risultato e consulta un professionista prima di prendere decisioni.
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Come funziona
Come si usa
- Inserisci il prezzo d’acquisto e i fondi propri.
- Aggiungi il tasso ipotecario annuo e la durata che vuoi considerare.
- In «Altre opzioni» cambia il tipo di ammortamento, le spese d’acquisto o la quota del reddito, oppure aggiungi un ammortamento supplementare.
- Controlla l’onere mensile, gli interessi, il debito residuo, il reddito necessario e il piano per anno.
Come si calcola
Il tasso mensile è il tasso annuo diviso 12. Se il tasso cambia dopo alcuni anni (misto o variabile), la rata si ricalcola nell’anno del cambio, sul debito residuo e sui mesi che restano. Con l’ammortamento fino a due terzi, la parte dell’ipoteca oltre i due terzi del prezzo d’acquisto si rimborsa in 15 anni con importi mensili uguali; sul resto paghi solo interessi e alla fine della durata resta come debito residuo. Il reddito necessario segue la sostenibilità: 5 % di tasso teorico su tutta l’ipoteca, 1 % di spese accessorie e l’ammortamento, in tutto al massimo un terzo del reddito lordo. Sono valori indicativi per la Svizzera, modificabili. Con gli sconti, il tasso inserito è quello che paghi con tutti i prodotti; senza ciascuno, il tasso sale del suo sconto (anche dopo il cambio di tasso) e gli interessi in più si confrontano con il suo costo per gli anni che dura il mutuo.
Sostenibilità: ipoteca × 5 % + prezzo × 1 % + ammortamento annuo ≤ ⅓ del reddito lordo
Fonti
Informazioni su questa calcolatrice
Ammortamento fino a due terzi
In Svizzera un’ipoteca si rimborsa di rado per intero. L’ipoteca di primo grado, fino a due terzi del prezzo d’acquisto, di solito resta; su di essa paghi solo gli interessi. L’ipoteca di secondo grado, la parte oltre, si ammortizza entro 15 anni o fino al pensionamento. Per una casa da CHF 1’000’000 con CHF 200’000 di fondi propri sono CHF 133’333 in 15 anni, circa CHF 741 al mese. Il grafico mostra in blu gli interessi di ogni anno.
La sostenibilità
La concessione dell’ipoteca non dipende dal tasso attuale, ma da un calcolo con un tasso teorico di solito del 5 %. Si aggiungono l’ammortamento e spese accessorie dell’1 % del prezzo d’acquisto. Insieme non devono superare un terzo del reddito lordo. Nell’esempio, CHF 40’000 di interessi, CHF 8’889 di ammortamento e CHF 10’000 di spese fanno CHF 58’889 all’anno; serve un reddito lordo di circa CHF 178’000.
Cosa non considerano i valori per la Svizzera
Di regola servono almeno il 20 % di fondi propri, di cui almeno il 10 % di fondi propri «duri», che non provengono dalla cassa pensione. Le spese d’acquisto del 3 % sono un valore generale: imposta sui trapassi, notaio e registro fondiario dipendono dal cantone e possono arrivare a circa il 5 %; alcuni cantoni non riscuotono l’imposta sui trapassi. Ogni banca calcola la sostenibilità in modo un po’ diverso, alcune con il 4,5 % invece del 5 %. Verifica questi valori con la tua banca o un consulente.
Domande frequenti
Devo rimborsare tutta l’ipoteca?
No. Di solito si ammortizza solo l’ipoteca di secondo grado: la parte che supera i due terzi del prezzo d’acquisto, entro 15 anni o fino al pensionamento. L’ipoteca di primo grado può restare; su di essa paghi solo gli interessi.
Che cos’è la sostenibilità?
La banca verifica che i costi, calcolati con un tasso teorico di solito del 5 %, l’ammortamento e l’1 % di spese accessorie, non superino un terzo del tuo reddito lordo. Il calcolatore mostra il reddito necessario.
Che cosa non comprende l’onere mensile?
L’onere comprende interessi e ammortamento. Manutenzione, spese accessorie, assicurazioni e imposte si aggiungono.
Conviene sottoscrivere prodotti della banca per avere un tasso più basso?
Dipende da quanto costano. In «Sconti sul tasso per prodotti della banca», dentro «Altre opzioni», inserisci come tasso d'interesse quello con tutti i prodotti e, qui, ogni prodotto, come l'accredito dello stipendio, le assicurazioni o la carta, con lo sconto sul tasso e il costo annuo. Vedrai quanti interessi ti fa risparmiare ciascuno e se conviene; se non sai quanto costa, fino a quanto potrebbe costare all'anno per convenire. Come costo conta solo quello che paghi in più per averlo con la banca: se la stessa assicurazione costa meno altrove, la differenza.
Aggiornato il 20 ottobre 2026
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